英国住房，正在经历一场由国际资本主导的土地改革
伦敦泰晤士河畔，那些闪闪发光的摩天大楼背后，是国际资本无声却强有力的博弈。
在伦敦伯蒙德赛区，美国巨头Greystar与英国本土的Grosvenor就一个建设-出租项目达成出售协议。这并非孤例，Common Wealth智库最新报告显示，英国建设-出租领域已成为外资角逐的新战场：前五大运营商中，四家由海外私募基金控股。
2023年，外资对英国BTR领域的投资额达到创纪录的45亿英镑，预计未来五年还将保持两位数增长。
从伦敦到曼彻斯特，国际资本正在英国掀起一场静默的土地改革，重塑这个国家的居住方式、城市面貌和住房市场的未来。
01 资本图景：国际玩家与他们的新战场
英国住房市场，特别是建设-出租领域，已成为国际资本的“新战场”。美国巨头Greystar、中东主权基金支持的Quintain Living等企业已在伦敦、曼彻斯特等城市布局超过10万套专供租赁的住宅。
这些国际资本为何纷纷押注英国住房市场？
仲量联行研究显示，相比欧美成熟市场，英国BTR领域仍处于成长期，年均回报率稳定在5-7%，对追求长期稳定收益的机构投资者极具吸引力。
James Pullan，莱坊国际合伙人，点明了资本动机：“英国稳定的法律环境和强劲的租赁需求，使其成为国际资本配置房地产资产的首选地之一。”
外资涌入的背后，是英国住房市场的结构性转变。随着住房自有率下降，租赁需求持续增长，为机构房东提供了肥沃的生长土壤。
02 历史溯源：从国家管制到资本主导
英国住房制度的变迁，为今日国际资本的涌入埋下了伏笔。
二战后的英国，国家在土地管理中扮演着决定性角色。《厄斯瓦特报告》奠定了战后英国土地管理的基调——“私人利益必须服从于国家管制”。
这一理念深刻影响了英国战后重建和住房政策。
1945年至1980年间，英国政府直接介入住房供应。1946-1979年，社会住房竣工量占全国住房竣工量的50%，英国套户比在1971年达到1。
80年代撒切尔政府推行“购买权计划”，推动住房私有化。1980-2004年，英格兰共出售社会住房182万套，占当前住房存量的7.8%，住房自有率从55%提升到69%。
2008年国际金融危机后，英国进入政府财政紧缩的10年，城市更新更多依赖私人资本。
这一历史转型，为当下国际资本主导的土地改革铺平了道路。
03 市场变革：装修业与租赁体验的双重升级
国际资本涌入正带动英国住房产业链的变革。
BTR市场的蓬勃发展使装修行业受益尤为显著。据行业估算，BTR项目平均每套投入2-2.5万英镑装修费用，按当前市场规模计算，每年可为英国装修行业带来超过20亿英镑的业务量。
与传统住宅开发不同，BTR项目更强调标准化、规模化的装修方案，这为专业装修公司提供了稳定的业务来源。
一位伦敦BTR项目负责人透露：“我们采用耐用环保材料，配备智能家居系统，这些投入虽然增加了前期成本，但能显著降低后期维护费用。”
对租客而言，BTR模式也改善了租赁体验。Savills研究显示，BTR住房的空置率长期低于2%，租金履约率高达98%，展现出强劲的市场需求。
BTR项目提供的专业物管服务、共享设施和长期租约保障，正重塑英国人的租赁生活方式。
04 土地制度：规划许可与开发博弈
英国独特的土地制度，是理解当前住房变革的关键。
英国实行独特的土地保有制度，土地名义上归属王室，但土地的自由保有者可以永久保有与自由转让土地，是实质上的土地所有者，英国80%的土地由私人部门自由保有。
然而，土地私有并非意味着业主可随意开发。
尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属政府所有，房地产开发须向地方政府申请规划许可。这种土地制度导致开发商即使获得土地，没有政府许可也无法进行建设。
英国政府的土地规划理念重保护轻开发。英格兰一半土地被划为保护区，特别是在大城市周边设置绿带，控制大城市开发规模，限制了可供开发的土地。
截至2005年，英格兰已开发用地占比9.8%、住宅用地占比仅1.1%。住宅用地供给不足，导致地价大幅攀升，1963-2002年，英国住宅用地价格上涨112倍，远高于同期房价45倍的涨幅。
05 政策干预：可负担住房与激励机制
面对住房危机，英国政府通过规划系统干预市场，要求开发商提供一定比例的可负担住房。
在英国，开发商要盖房子，前提就是要和政府进行“协商”。作为获得规划许可的交换，开发商必须建设部分社会住房（类似于国内的经济适用房）。
大体上，英国有20%到50%的社会住房是通过这种体制实现的。这些社会住房不管是拿来卖或是租，开发商都必须保证它们与市场出售的房屋同等品质。
2022年，英国政府宣布将政府公共支出转向较贫困地区的城镇更新，计划重建伍尔弗汉普顿、谢菲尔德、利兹等20个城市。
然而，当前工党政府在新住房建设方面的表现令人失望。ASK Partners于2025年6月进行的一项调查表明，未来12个月英国房地产行业面临的最大挑战仍是规划系统的延误、政治不确定性以及财政政策的不可预测性。
06 城市变迁：从国王十字到金丝雀码头
国际资本影响下的城市更新，在英国多个城市留下了鲜明印记。
伦敦国王十字区的再生是英国中心城市改造的样板。在20世纪80年代至90年代，英国政府曾多次尝试对占地67公顷的国王十字区进行再造，但都以失败告终。
直到21世纪初英法海峡隧道连接铁路在国王十字区设立枢纽站，该地区才重获新生。
主要开发商通过引入长期机构投资者（如养老金），为国王十字区更新成功引入了资金。通过“地产营造”战略，在较长时期内通过大范围的城市设施完整改造为整个区域创造经济价值。
金丝雀码头的开发是伦敦城市更新的另一个典型案例。20世纪90年代初，英国政府决定采取公共投资加私人投资的方式开发伦敦东部码头区。
在大规模重建和整体开发下，金丝雀码头从废弃的工业区转变为现代化的商业和金融中心，吸引了众多国际金融机构、银行、保险公司和国际律所入驻。
伯明翰市中心也经历了大规模的城市更新，从过去的工业区转变为现代化的商业、零售和文化中心，成为英国第二大中心城市。
这些城市更新项目展示了国际资本与地方发展如何共同重塑城市空间。
07 未来趋势：土地释放与分区改革
面对持续存在的住房危机，英国政府正探索通过土地释放和分区改革来增加住房供应。
2020年，英国政府宣布新增3000万英镑，推进其土地释放基金和公共地产计划，通过释放更多公共部门的剩余土地，为市民建设数千套新住房。
土地释放基金是地方政府协会以及内阁办公室合作管理的，是为了给更多的地方议会提供资金和实际支助，加快推进土地和房产项目。
截至2020年9月，已有将近73个地方议会争取到该基金，从他们所带来的项目看，英国有望在明年3月之前建设6000套新住宅。
同时，英国倡导实行更为灵活的土地功能分区政策。英国已存在14个类似的土地功能分区单元，在每种类别的土地功能分区中，土地可以有多重用途。
这种政策重视提升土地利用效率，允许土地重复开发利用，适时调整土地密度，旨在从根源上解决产生住房危机的制度问题。
在伦敦国王十字区，曾经的工业荒地如今已成为集商业、文化与居住为一体的繁华社区，背后是长期机构投资者的资本支持。不远处，金丝雀码头从废弃的港口转变为熠熠生辉的金融中心。
这些地标象征着英国住房市场变革的两股核心力量：国际资本与政府规划。
资本带来了新住宅和城市更新，但也引发了对住房平等和社区本质的深刻质疑。走在伦敦街头，玻璃幕墙的BTR公寓与维多利亚式排房并肩而立，恰是英国住房市场处于十字路口的隐喻。
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